Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка дачи по садовой книжке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ко мне постоянно обращаются граждане, которые «купили» участки по садовой книжке. Некоторые из них вместе с продавцом просили председателя товарищества сделать перезапись в похозяйственной книге и сделать на покупателя новую садовую книжку. Некоторые покупатели просто забирали у продавца садовую книжку и передавали деньги за участок, т.е. ничего по факту не переоформляли. Здесь и кроется подвох.
Как зарегистрировать право собственности на участок
Если же гражданин решил сэкономить и все-таки купить дачу по членской книжке, то ему нужно быть готовым к некоторым сложностям. Помните о том, что выдача садовой книжки не подтверждает перехода права пользования на земельный участок от продавца к покупателю.
После такого сомнительного приобретения, гражданину необходимо вступить в члены товарищества. Для этого подают заявление правлению СНТ, в котором указывают следующую информацию:
- ФИО заявителя, его место жительства, адрес электронной почты, номер телефона;
- просьба о принятии в членство;
- согласие на соблюдение правил товарищества и др.
Подводные камни, нюансы: чем грозит покупка дачи по книжке садовода
Продажа участка по садовой книжке на практике встречается довольно часто. Продавец, который не желает заниматься бюрократическими вопросами, попросту продает дачу, без ее оформления в собственность. Однако если покупатель все-таки решился на заключение сомнительной сделки, он должен учитывать наличие рисков:
|
Риски |
|
Гражданина могут не принять в члены СНТ, даже в случае наличия членской книжки, а без этого получить участок в собственность не получится. |
|
Администрация откажет в предоставлении земли, на ином основании. |
|
Покупателя обвинят в самозахвате земли. |
|
Человека могут попросту обмануть, взять деньги за покупку и не предоставить землю. |
Процедура приобретения по садовой книжке
Это довольно простая процедура, если вы хотите обезопасить себя документально, следует выполнить следующую последовательность действий:
| Беседа с председателем СНТ | Необходимо запросить кадастровый план на конкретный участок. Если этого документа нет или его отказываются предоставить, лучше отказаться от приобретения места в конкретном садоводстве. У председателя можно запросить информацию о внесенных членских взносах от предыдущего владельца. Если есть задолженность, лучше попросить его ее погасить до заключения договора. |
| Беседа с соседями | Если будущие соседи недовольны предстоящей сделкой, лучше от нее отказаться в пользу другого объекта. В дальнейшем они могут оказать влияние на возможность продажи такого участка. К тому же, все важнейшие решения в ТСЖ принимаются при одобрении всех ее членов. |
| Заключение договора купли-продажи | Большинство председателей отказываются от того договора, так как он налагает обязанности. Но важно настоять на его заключении. В договоре обязательно нужно указать, что вы приобретаете и участок, и все постройки. Желательно заверить его через нотариуса. |
| Расписка | Возьмите расписку в том, что вы перевели или передали сумму в полном объеме. Важно правильно составить данный документ с указанием даты, паспортных данных сторон, точной суммы и цели оплаты. Расписка составляется в 2-х экземплярах. |
Дальнейшие действия от вас не зависят. Продавец должен обратиться в товарищество о включении вас в члены СНТ. На общем собрании должны принять единогласное решение. Только после этого можно считать себя владельцем участка.
Приватизировать земельный надел в СНТ можно в индивидуальном порядке и коллективно. Процедура в обоих случаях не отличается, но имеет определенные недостатки и преимущества:
- При индивидуальной приватизации сбор документов и другие необходимые действия осуществляет пользователь земли, и это у него много времени не занимает.
- В коллективной приватизации участвуют все члены СНТ, это часто затягивает сроки выполнения процедуры. Нужно знать, что при проведении такой приватизации необходимо оформление доверенности на человека из СНТ, который будет заниматься вопросом переоформления – это влечет за собой дополнительные расходы.
Документы, необходимые для приватизации земельного участка в СНТ
Для того чтобы получить землю в собственность следует собрать такие документы:
- паспорт владельца участка;
- план надела, который подлежит приватизации;
- учредительные документы садоводческого некоммерческого товарищества;
- договор о праве бессрочного владения участком земли;
- кадастровый паспорт;
- членская книжка.
До недавнего времени требовалось еще провести межевание земли и приложить соответствующий документ.
Нюансы приватизации участка земли в СНТ 2018
В данный момент, чтобы получить правоустанавливающий документ на надел земли в садоводческом некоммерческом товариществе, необходимы только:
- заявление;
- членская книжка;
- личный паспорт;
- старое свидетельство собственности из кадастровой службы.
Процедура покупки участка по садовой книжке
Основная отличительная черта сделки по приобретению участка на основании книжки СНТ от стандартной купли-продажи в правовом статусе сторон сделки. В первом случае предметом сделки, по сути, является вхождение в состав СНТ, а во втором – получение участка земли на праве собственности.
Алгоритм действий при покупке земли по садовой книжке следующий:
- запросите у председателя садоводческого товарищества план кадастрового учета земельного участка (при его отсутствии рекомендуется воздержаться от приобретения участка);
- запросите у продавца земли документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по членским взносам;
- переговорите с владельцами соседних участков о возможности проведения межевания земель и оформления права собственности, узнайте имеются ли у них претензии по поводу границ продаваемого земельного участка;
- заключите договор на покупку земли и укажите в нем все характеристики имеющихся на участке строений (в подтверждение того, что вы приобретаете все права не только на землю, но и на объекты, возведенные на ней);
- заверьте договор на приобретение земли и расписку о передаче денег нотариально (данная процедура не является обязательной, но ее проведение позволит вам обезопасить себя в случае мошеннических действий со стороны продавца);
- подавайте заявление в правлении СНТ с просьбой включить вас в состав участников.
Оформление загородного участка и сооружений по дачной амнистии
Для проведения регистрации по дачной амнистии вам потребуются следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность владельца;
- декларация на недвижимость или технический план;
- правоустанавливающие бумаги на землю;
- кадастровый план;
- паспорт на сооружение;
- документ, подтверждающий внесение госпошлины.
Кадастровый план будет необходим в следующих случаях:
- Недвижимый объект был зарегистрирован заявителем, и сведения о данном факте содержатся в государственном реестре.
- Надел, на котором расположено домовладение, выделен для садоводства или осуществления дачного хозяйства, а заявитель в уполномоченный орган власти представил заключение дачного правления, подтверждающее факт месторасположения сооружения на данном участке.
- При оформлении постройки, для строительства которой не нужно получать разрешение. Для осуществления данных действий заявитель должен иметь на руках документ, подтверждающий факт того, что сооружение расположено на территории участка земли.
Возможно ли выселение за неуплату коммунальных услуг? Полезная информация в материале по ссылке.
Что такое садовая книжка
Продажа дачи по садовой книжке – это не совсем законная процедура реализации рассматриваемого объекта. Зачастую пользователи таких объектов предпочитают не тратиться на оформление земли в собственность, а продавать их в таком правовом статусе, в каком они есть, только по чуть сниженной цене.
Покупателей на такие земли найти не сложно. Не каждый понимает, что даже в случае подписания договора купли-продажи и перечисления продавцу оплаты, покупатель не становится собственником объекта.
«Садовая книжка – это документ, который выдается членам садового некоммерческого товарищества или ОНТ в течение 3-х месяцев после их принятия. Она не дает права собственности на участок и не подтверждает факт участия в СНТ».
Садовая книжка не имеет единой формы. Она не является документом строгой отчетности. Ее оформляют в произвольной форме, утвержденной на общем собрании.
Рассматриваемый формуляр выдают следующим гражданам, которые состоят в СНТ:
- владельцам земельных участков, владеющих наделами на праве частной собственности;
- пользователям земель, которые получили объект по праву пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
- арендаторам участков.
Предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
В своё время, до введения нового земельного законодательства, дачные участки выделялись на правах постоянного (бессрочного) пользования. Принятие нового законодательства позволило оставить земельные участки этого типа для пользования гражданам, но ограничило их в имущественных правах.
То есть пользоваться дачным участком возможно до конца своей жизни, но факт наследования участком может быть поставлен под сомнение, так как собственность этого типа – коллективная.
Чтобы вопрос с имущественным правом решался по справедливости, государство объявило так называемую «дачную амнистию», на основании которой осуществлялась бесплатная приватизация дачных земель по упрощённой схеме. Соответственно все заинтересованные в праве собственности на участок, дачники, воспользовались предоставленным преимуществом.
В настоящее время этот механизм ещё работает, но в некоторых ситуациях право на участок приходится отстаивать в суде. Как правило, это случаи когда после смерти землевладельца, который отказался приватизировать участок, дети не могут вступить в права наследования, а также подобные случаи.
Как составить заявление?
Заявление с просьбой о разрешении бесплатной регистрации собственности участка составляется на имя главы административных органов. В нём должны содержаться следующие сведения:
- ФИО заявителя.
- Паспортные данные и ИНН.
- Размеры и номер участка.
- Цель разрешённого использования.
- Прилагается ранее описанный пакет документов.
Образец заявления на приватизацию земельного участка.
При выкупе (платной приватизации) пункты заявления те же. В нём вы сообщаете о намерении приобрести участок. К нему следует также приложить:
- Справку из земельного комитета о стоимости по нормативам.
- Справку и налоговой о размере налога.
- Справку из БТИ о кадастровой стоимости.
- Техпаспорт на имеющиеся постройки.
Можно ли не регистрировать землю?
Так как дачная амнистия на земельные участки действует бессрочно, возникает ложное ощущение, что регистрировать ЗУ не обязательно. Мы рекомендуем оформить права:
- Пока полномочия не зарегистрированы, вы не можете распоряжаться своей собственностью. С ней нельзя совершать никакие сделки;
- Юридически, владение землей, на которую не оформлены права, можно считать самозахватом. Особенно, если участок уже увеличился за счет лишних соток;
- На такой земле не получится построить никакие капитальные объекты. Уведомление о строительстве должен подавать собственник или владелец участка. И вам все равно придется сначала зарегистрировать ее по закону;
- Сложность с подведением коммуникаций. Если земля не зарегистрирована, коммунальные службы вам откажут.
Можно ли покупать дачу по садовой книжке в 2021 году
В 2021 году Росреестр регистрирует договоры купли-продажи дачных и садовых участков только при наличии целого ряда документов, но никак не по садовой книжке.
Случаи продажи бывают разные, кого-то жизненные обстоятельства на это толкают, кто-то подходит к этому делу осознанно. С точки зрения здравого смысла, покупка дачи по садовой книжке – вариант довольно рискованный. Однако, если место и цена вас сильно прельщают, тогда есть смысл заняться оформлением всех документов, так сказать, помочь собственнику зарегистрировать свой участок по закону, чтобы потом приобрести его в собственность.
Для этого лучше проконсультироваться с юристом, чтобы понимать какие подводные камни могут всплыть в каждом отдельно взятом конкретном случае.
Возможно, старенькая бабушка, хочет продать свою дачу, так как ей нужны деньги на лечение. Когда-то давно она получила участок, а документы до сих пор не оформила, не сделала межевание и не поставила на кадастровый учет. А возможно, и мошенники хотят обогатиться за чужой счет – все обязательно надо проверять.
Покупая дачу по садовой книжке, есть риск остаться и без денег, и без дачи – это факт. Помимо садовой книжки права владельца должны быть подтверждены, если не в ЕГРН, так в Постановлениях или актах местной администрации, возможно есть свидетельство о праве собственности старого образца.
Вы, конечно, можете заплатить собственнику деньги и завладеть дачей, поселиться там, построить дом, но будете жить на даче на птичьих правах, кроме того, вас могут обвинить в самозахвате и выгнать с территории.
Информация для тех, кто «купил» участок по садовой книжке
Ко мне постоянно обращаются граждане, которые «купили» участки по садовой книжке. Некоторые из них вместе с продавцом просили председателя товарищества сделать перезапись в похозяйственной книге и сделать на покупателя новую садовую книжку. Некоторые покупатели просто забирали у продавца садовую книжку и передавали деньги за участок, т.е. ничего по факту не переоформляли. Здесь и кроется подвох.
Почему слово «покупали» я вставил в кавычки? В действительности никакой передачи участка при таких сделках не происходит, потому что только член товарищества может пользоваться участком, который за ним документально закреплен — ст. 22 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Чтобы стать членом товарищества, нужно подать заявление и вопрос о вступлении решается только на общем собрании членов — ст. 12 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. На собрании члены товарищества должны проголосовать о принятии «покупателя» в свое товарищество и записать решение в протокол. Поэтому членство доказывается не по садовой книжке, а протоколом собрания, выпиской из этого протокола или справкой о членстве.
Купля-продажа земельного участка по расписке
В девяностых годах земельные участки передавались людям в собственность или в пользование. Им давали членскую книжку. Чтобы продать участок продавец «передавал его в собственность» покупателю путем оформления расписки. Покупатель передал деньги. Таким образом, сделка завершилась. Но это не является сделкой купли-продажи, оформленной в соответствии с действующим законодательством.
По расписке нельзя было продать участок. Сделку нужно было зарегистрировать. Многие люди считают, что с распиской они являются собственниками земельного участка. Но на самом деле должен быть документ, подтверждающий право собственности. Расписка таковым документом не является. И все неприятности всплывают, когда стоит вопрос о его продаже.
Чтобы оформить в собственность земельный участок, купленный по расписке, нужно:
- Найти продавца, заключить с ним нормальный договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности в Росреестре.
- Если продавец умер — нужно искать его наследников и пытаться договориться с ними.
- Если никого найти невозможно — следует обращаться в суд с исковым заявлением «о признании права собственности на земельный участок». И через судебные запросы выяснять кто юридически на сегодняшний день является собственником или его нет в живых. Это достаточно длительный процесс. И не факт, что решения суда будет в вашу пользу.
Купить дачу по садовой книжке – инструкция и подводные камни
Покупка неприватизированного земельного участка в СНТ является одной из самых рискованных сделок. Но если правильно подойти к покупке, можно себя обезопасить от негативных последствий.
Юристы рекомендуют предпринимать конкретные действия в зависимости от ситуации:
| Как приватизировать участок, если он был приобретен по садовой книжке, а предыдущий владелец уже умер? | Существует несколько способов приватизации, которые можно использовать в этой ситуации:
|
| Участок куплен на мужа во время брака, а он переоформил его на другого родственника перед разводом | В России все совместно нажитое имущество делится поровну. Если развод состоялся, сложно доказать, что он не был согласен со сделкой. Проблему можно решить во время судебного раздела имущества. Необходимо ходатайствовать к судье с просьбой запросить нотариальное согласие на дарение участка. Если его нет, можно настаивать на выплате компенсации. Судья может на это пойти, если есть расписка в передаче денег за участок. |
| Участок был продан по садовой книжке, но его невозможно приватизировать, и покупатели требуют вернуть деньги | Продавцы имеют право не возвращать деньги. По садовой книжке продается не участок, а право стать членом СНТ. |
Таким образом, приобретение земли по садовой книжке является высокорискованным предприятием. Важно правильно оформить документы и получить расписку в получении денег в полном объеме. Необходимо заранее выяснить, возможна ли приватизация участка в конкретном СНТ. Только в этом случае сделку можно считать относительно безопасной.
Стоит ли покупать земельный участок по садовой книжке
Если хозяин не позаботился об оформлении, принадлежащего ему участка в собственность, то в качестве правоустанавливающего документа при продаже он сможет предъявить только садовую книжку.
Механизм перехода права пользования участка довольно прост. Приобретатель земли вместе с продавцом пишут обращения в адрес дирекции товарищества о вступлении в состав товарищества и соответственно на выход из него. На имя нового пользователя оформляется садовая книжка. Но данная процедура не дает вам каких-либо прав по распоряжению имуществом.
Положительные черты подобной упрощенной схемы по приобретению садового участка следующие:
- низкая стоимость земельных наделов в сравнении с равноценными участками, прошедшими процедуру приватизации;
- переход права пользования не требует нотариального оформления;
- оперативность заключения сделки (за короткий срок вы становитесь владельцем садового участка).
К существенным недостаткам покупки земли по садовой книжке относятся:
- провести сделки по отчуждению земельного участка СНТ вы не вправе;
- процедурными вопросами по передаче денег и фиксированию данного факта придется заниматься самостоятельно на свой страх и риск;
- при оформлении земли в собственность, необходимо собрать большое количество подтверждающих это право документов, и не исключено, что утерянные сведения об участке придется восстанавливать через суд;
- процесс приватизации подобных земель, как правило, носит длительный характер;
- поскольку книжка, подтверждающая членство в СНТ не проходит государственную регистрацию и нотариальное удостоверение, то нет гарантий, что такой же документ не будет выдан (или уже не выдан) другому пользователю.
В последнем случае, свое право на землю придется доказывать в судебном порядке.
Исходя из вышеизложенного, большинство квалифицированных юристов советуют воздержаться от покупки земли на основании садовой книжки, несмотря на привлекательную цену подобных предложений.
Если вы все же решились на покупку участка без правоустанавливающих документов, то воспользуйтесь следующими рекомендациями:
- проконтролируйте, чтобы бывший пользователь земли оформил выход из СНТ и произвел оплату всех необходимых сборов;
- напишите обращение в адрес уполномоченного органа правления СНТ о включении вас в состав участников товарищества;
- проследите, чтобы ваше членство в СНТ было оформлено протокольным решением общего собрания участников товарищества;
- возьмите с продавца документ (расписку) о получении денежных средств за участок земли (если передача денег происходила в присутствии свидетелей, попросите их также поставить удостоверяющую подпись в расписке);
- проконсультируйтесь заблаговременно о наличии возможности по оформлению дачного участка в частную собственность, и узнайте планируется ли данная процедура в коллективном порядке (приватизировать земли СНТ в общем порядке проще и дешевле, чем проводить эту процедуру самостоятельно);
- если перспективы оформления земли более чем туманные, настаивайте, чтобы процедуру приватизации участка продавец провел самостоятельно, а затем передал вам землю в рамках договора купли-продажи. Этот механизм даст вам уверенность в том, что ваши права на участок не будут оспорены.